Dit is een kritisch stukje. Steeds meer hypotheekverstrekkers eisen dat een taxatierapport aan NWWI eisen voldoet. Het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) presenteert zich als een onafhankelijk taxatie instituut, maar het heeft wel banden met de NVM. In de praktijk komt het er op neer dat een taxateur bij de taxatie zich conformeert aan de taxatiemethodiek en het proces dat het NWWI eist.

Het NWWI biedt hypotheekverstrekkers een extra zekerheid. De kans dat een taxateur een rapport oplevert met een verkeerde, lees te hoge, taxatiewaarde wordt verkleind. Het vreemde is nu dat de kans dat een taxatiewaarde niet meer de juiste is, alleen maar groter wordt. Hoe komt dit? Het overgrote deel van de taxateurs kan heel goed de waarde van een woning bepalen (laat ik het woord “inschatten” hier maar niet gebruiken). Dat doen ze door de waarde van woningen die te koop staan en verkocht zijn te vergelijken met het te taxeren object. Maar wat doet de NWWI? Zij kijken naar vergelijkbare woningen die echt verkocht zijn. Vergelijkbaar wordt afgeleid van parameters zoals perceeloppervlak en volume. Voor een groot deel van de woningen kan dit. Denk bijvoorbeeld aan een rijtjeshuis in een lange straat. Alleen gaat deze werkwijze niet op voor objecten die relatief uniek zijn. Dan worden er appels met peren vergeleken.

Het wordt nog leuker. Het is niet de makelaar taxateur, die geacht wordt verstand te hebben van zijn werkgebied, die de referentieobjecten selecteert maar de NWWI. Of dit geautomatiseerd gebeurt of met de hand weet ik niet, maar afgeleid van het resultaat zou het ook een aap geweest kunnen zijn: De taxatie slaat nergens op. Bij mijn huis was de taxatiewaarde 30% van de echte waarde.

Nu is de taxateur aan zet. Hij ziet dat de conclusie van het NWWI niet correct is. Hij moet nu zes referentiepanden opgeven aan het NWWI en motiveren waarom hij deze heeft gekozen. Het NWWI gaat dan beoordelen of zijn taxatie meer in de richting komt. Er volgt dan een aanpassing.

Mijn conclusie: Een goed initiatief maar verkeerd ingericht. De kunde van de taxateur staat niet meer op de eerste plaats. Voor de consument leidt het tot hogere kosten. In mijn geval gaven twee taxateurs aan überhaupt niet aan de taxatie te willen beginnen omdat het te veel werk zou zijn. Ook gaan taxateurs zeer behoudend te werk. Er is voor hun geen prikkel om een te lage waarde alsnog te proberen bij te stellen. Waarom een verschil van 35.000 euro of meer aanvechten wanneer dit enkele uren extra werk kost.

Tenslotte: Alle taxaties worden opgeslagen in een centrale database. Deze kunnen hergebruikt worden door makelaars. Dit terwijl de consument er voor betaald. Staat je huis er eenmaal tegen een (veel) te lage waarde in, dan wordt het heel moeilijk om bij een volgende taxatie tot een goede waarde te komen.

Reaktie:
nwwi.nl
e.alberts@nwwi.nl
Submitted on 2011/04/07 at 2:38pm

Graag reageren wij als NWWI op het artikel ‘Taxatie woning en NWWI aanvraag’.

Het NWWI presenteert zich niet alleen als onafhankelijk instituut, wij zijn ook een onafhankelijk instituut. Het NWWI is erkend als validatie-instituut door de WEW (uitvoerder van de NHG-regeling), daarnaast zijn wij ISO 9001 gecertificeerd.
Wij valideren rapporten volgens de normen zoals deze door het Platform Taxaties en Taxateurs zijn opgesteld. In dit Platform zijn alle brancheverenigingen vertegenwoordigd. De NHG heeft deze normen integraal overgenomen en stelt validatie van taxatierapporten volgens deze normen verplicht. Het is dus absoluut onjuist om te stellen dat het NWWI deze eisen stelt. Het NWWI is in deze slechts de uitvoerder van de door het Platform gestelde eisen.

Niet het validatie-instituut bepaalt de waarde van een woning, dat doet de taxateur. De taxateur stelt op basis van zijn eigen expertise én lokale kennis het rapport op en stelt de waarde vast. Het validatie-instituut beoordeeld wel of de getaxeerde waarde voldoende door de taxateur wordt onderbouwd. Er wordt verder gecontroleerd of het rapport volgens de gestelde norm is ingevuld, of alle vragen goed zijn ingevuld, of alle bijlagen erbij zitten en of deze bijlage overstemmen met hetgeen in het rapport door de taxateur is gesteld.

Als hulpmiddel voor de onderbouwing van de waarde krijgt de taxateur door het NWWI modelmatige rapporten aangeleverd met daarin de modelwaarden welke zijn gebaseerd op een vergelijking met andere objecten. Wanneer de geleverde modelwaarden naar de mening van de taxateur onvoldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing te gebruiken, dient hij zelf referentiepanden aan te leveren. Dat kan in het geval van uw woning dus de situatie zijn geweest.

Er zijn inderdaad kosten verbonden aan het valideren van een rapport. Het is daarbij wel goed om te bedenken dat een taxatierapport een belangrijk instrument is voor niet alleen de risicobeheersing voor financiers maar ook voor consumenten. En juist in deze tijd waar in het verleden behaalde woningprijzen bij verkoop niet langer vanzelfsprekend meer wordt gehaald, is een juiste en volledige onderbouwing van een getaxeerde waarde voor alle betrokkenen van groot belang, juist ook voor consumenten.
Het moeten laten valideren van een taxatierapport zorgt er voor dat het bij een taxatierapport weer gaat om de juiste onderbouwing van de waarde en niet alleen een administratieve noodzakelijkheid is voor de haalbaarheid en acceptatie van de hypotheek.

Al met al kunnen wij stellen dat uw conclusie enigszins voorbarig en onjuist is: de kunde van de taxateur staat wel degelijk op de eerste plaats, meer dan ooit. Hij wordt alleen tegenwoordig wel verplicht om zijn waardeoordeel goed te onderbouwen en daarmee inzichtelijk en transparant te maken.

Author : De makelaar vertelt

Alhoewel wij op zich wel voorstander zijn van controle en desnoods verbetering van nwwi taxatierapporten moeten we constateren dat de verschillende systemen met referentie objecten er nog regelmatig naast zitten.

Neem bijvoorbeeld een helft van een boerderij. Dit soort objecten worden vaak binnen de familie verkocht en komen derhalve niet op de openbare markt terecht. Het betekend voor de systemen dat ze vergelijkingen gaan maken met enigszins gelijkende transacties. Met het menselijk oog bekeken raken deze transacties soms kant nog wal.

Het is in onze beleving dan ook zeker wel de taak van de individuele taxateur om een taxatie kloppend te krijgen.